Полезные статьи о рынке недвижимости в России и СПб


      

   Для  многих продавцов-покупателей недвижимости пока не уложилась схема, сколько, и когда нужно платить при продаже недвижимости?
   Чем отличается налоговый вычет при продаже от налогового вычета при покупке.
Ведь  это  разные  вещи.  В этой статье мы рассмотрим базовые схемы налогообложения, а также некоторые тонкости, которые следует учесть налогоплательщикам.

НАЛОГИ С СОБСТВЕННИКА


К
ак собственники недвижимости мы платим налог на недвижимое имущество (НИ), в настоящий момент исчисляющийся в размере 0,2% от учетной стоимости БТИ.
Так как эта стоимость гораздо ниже рыночной, то и налоги невысокие.
В последнее время много говорится о грядущем налогообложении имущества от рыночной цены, но это не тема данной статьи.
Обязанность оплаты этого налога возникает с момента регистрации права собственности на недвижимость.
Эта дата стоит в свидетельстве о собственности.

Данные из Федеральной Регистрационной Службы по сделкам с недвижимостью рано или поздно попадают в налоговые инспекции, которые ведут базу данных налогоплательщикам.

Если говорить простыми понятиями, то на каждом налогоплательщике числится имущество – квартира, дача, машина (по автомобилям данные поступают из ГИБДД при постановке на учет автомобиля) и т.п.
Исходя из этих сведений, налоговая сама начислит вам налог на имущество (а по машине, так как она не недвижимость – транспортный налог).
При этом сведения о имуществе могут поступить с запозданием, но согласно законодательству, это ВЫ обязаны вовремя уплатить налог, а не налоговая вовремя с вас его попросить. Поэтому вам могут насчитать штрафы за просрочку.
Т.е. теоретически, вы сами должны прийти в налоговую инстпекцию со свидетельством о собственности и документами на приобретенную квартиру и «сдаться» на милость начисляющего налог на имущество сотрудника.
Теперь ежегодно он будет начислять вам налог.

Датой окончания обязательства налогоплательщика по уплате налога на имущество физических лиц будет дата продажи вами квартиры (дата договора купли-продажи). Но в настоящее время существует серьезная проблема информационного обмена между ФРС и налоговыми службами. Поэтому в налоговую инспекцию может не поступить информация о том, что вы продали квартиру, и налог на имущество будет продолжать начисляться. Причем, поскольку учет ведется по налогоплательщикам, а не по объектам, курьез может состоять в том, что два налогоплательщика (продавец после продажи и покупатель) могут платить налог за одну квартиру.
Показателем этого будут пришедшие вам (продавцу, после продажи) уведомления о необходимости уплаты НИ.


Поэтому, согласно законодательству, вы ОБЯЗАНЫ как минимум в уведомительном порядке (об этом порядке позже) сдать налоговую декларацию по итогам года, где будет зафиксирован факт продажи квартиры.
Если вы придете в налоговую с требование не начислять вам больше налог, так как вы, например, продали квартиру еще год назад, не сдав вовремя декларацию, налоговая потребует ее сдать, и может начислить штраф 5 тыс.руб.







НАЛОГИ С ПОКУПАТЕЛЯ


Как ПОКУПАТЕЛЬ недвижимости, Вы имеете право на ЕДИНСТВЕННЫЙ в своей жизни имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб при приобретении квартиры или 125 тыс.руб при приобретении загородного объекта.
Это означает следующее: подтвердив приобретение квартиры стоимостью более 1 млн руб, вы можете получить вычет (возврат, льготу) по налогу на доходы с физических лиц с

- суммы 1 млн руб (первый случай);
- если квартира стоит меньше 1 млн. руб, то с суммы стоимости квартиры (второй случай);
- если же вы приобретаете частный дом или земельный участок, то вы получаете возможность налогового вычета с суммы 125 тыс. руб. (3-ий случай);
- или с суммы фактической стоимости дома и земли, если они стоят менее 125 тыс. руб.


При этом вы должны не просто показать право удостоверяющие(свидетельство о собственности) и право устанавливающие (договор купли-продажи) документы, но и документы, подтверждающие оплату (платежка, расписка и т.п.).

Поскольку такой вычет предоставляется ТОЛЬКО РАЗ раз в жизни, стоит хорошо подумать, когда и на какой объект его взять. Т.е. если вы купили дачку, но планируете купить гораздо более дорогую квартиру, то стоит предпочесть вычет по квартире, сравните 13% от 125 тыс.руб. и 13% от 1 млн. руб.

Вы должны написать заявление на получение стандартного налогового вычета при приобретении недвижимости в налоговую инспекцию по месту вашей постановки на учет (т.е. где вы получили ИНН) и приложить все указанные документы. Государство готово вам вернуть уплачиваемый вами подоходный налог с ваших доходов (зарплаты, которая начисляется вам официально работодателем, и по которой уплачиваются все налоги) в размере 13% ( ставка подоходного налога)

- от 1 млн. руб в первом случае;
- от фактически оплаченной стоимости квартиры во втором случае;
- от 125 тыс. руб в 3-ем случае; и
- от суммы фактической стоимости земли и дома в 4-ом случае.

Причем, при предоставлении вычета, уплаченные вашим работодателем подоходные налоги с физических лиц (НДФЛ) с вашей зарплаты будут возвращаться вам на специально открытый для этого счет как говорится, по мере поступления.

Приведем расчет:

Например, ваш оклад 10 тыс. руб.и ваш работодатель платит ваш НДФЛ 1,3 тыс. руб в месяц.
Вы работаете уже более 3 лет с таким окладом ( для упрощения расчетов).
В 2017 году вы купили квартиру стоимостью 2 млн. руб. В начале 2018 года вы подаете заявление на предоставлении вам стандартного налогового вычета при покупке недвижимости в размере 1млн. руб.
Государство должно вернуть вам 13% от 1 млн. руб., т.е. 130 тыс. руб уплачиваемого вами с зарплаты НДФЛ.

Заметьте, что государство вам не должно просто денег, а именно ВЕРНУТЬ УПЛАЧЕННЫЕ ранее вами ( работодателем за вас) суммы налога на доходы физических лиц.
Т.е. если НДФЛ вами не уплачивается, а официальную зарплату вы не получаете, то возвращать будет нечего.

При первоначальной подаче заявления на вычет, например, в 2008 году, вы можете попросить вернуть суммы НДФЛ за 3 последних отчетных года. А далее, пока вам не вернется вся сумма вычета ( 1 млн. руб*13% =130 тыс.руб максимум), будете ежегодно получать уплаченные суммы НДФЛ за последний отчетный год.

Ваш НДФЛ за год составил 1,3 тыс. руб*12 мес = 15, 6 тыс руб.
При подаче заявления вы можете попросить вернуть суммы НДФЛ за 3 последних отчетных года, предшествующих первичной подаче заявления ( при условии, что вы все эти 3 года работали, получали официальную зарплату и поэтому уплачивали НДФЛ), а далее будете получать ежегодно
Т.е. за 3 года суммы НДФЛ равны 15,6*3=46,8 тыс. руб. и при принятии решения о вычете вы получите их к середине 2018 года.

Остается сумма вычета, которую вам должно государство 130 - 46,8 = 82,2 тыс.руб. При сохранении уровня оклада в 10 тыс. руб с уплачиваемым годовым НДФЛ 15,6 тыс.руб, вы будете получать ежегодные возвраты еще в течение 82,2 / 15,6 = 5 лет по 15,6 тыс руб и на 6 год «хвостик» 4,2 тыс.руб.

Если вы не подали на вычет по факту покупки в 2018 году, можете подать и в 2019.

Если же ваша квартира стоила 800 тыс. руб, то вы претендуете на вычет в размере 800 * 13% = 104 тыс.руб.

Важный момент.
Если квартира приобретена в долях, то сумма вычета предоставляется в тех же долях от 1 млн. руб. при стоимости квартиры более 1 млн. руб.
Здесь законодательство немного нелогично, так как вычет предоставляется человеку, а считается по объекту.

Примеры:

Квартира стоит 800 тыс. руб.  Доли в собственности 30 и 70%.
Первый собственник получает вычет 13% от 30% от 800 тыс = 13%*240 = 31,2 тыс.руб.
Второй 13%*70%*800 тыс = 72,8 тыс. руб. возврата на счет.


Квартира стоит 2 млн.руб.
Первый получает 13% от 30% от 1 млн.руб. = 39 тыс. руб возврата денег.
Второй получает 13% от 70% от 1 млн.руб. = 91 тыс. руб. Оба в сумме получают те же 130 тыс.руб.

 К сожалению, в случае долей, государство не дает вычет по 1 млн.руб. каждому.


CarPrice

***

ТОНКОСТИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ


При получении возврата уплаченного НДФЛ суммы 1 млн. руб. при покупке вами квартиры (налогового вычета) вы пишете заявление, прилагая и договор купли-продажи и документы, подтверждающие оплату.
При этом налоговики могут поинтересоваться, на какие доходы вами куплена квартира, если, например, официальные доходы у вас слишком маленькие. Стандартным способом доказательства доходов здесь является различные расписки и заявления родственников, которые помогли материально, и знакомых, которые дали вам в долг.
 
 
НАЛОГИ С ПРОДАВЦА

Здесь есть 4 варианта:

1. Вы являетесь собственником более 3 лет и продаете квартиру. При этом не важно, покупаете ли вы что-то затем.
2. Вы являетесь собственником менее 3 лет и продаете квартиру.
3. Вы являетесь собственником менее 3 лет и совершаете альтернативную сделку, т.е. продаете квартиру, а затем покупаете новую.
4. Вы являетесь собственником менее 3 лет и продаете квартиру, которая ранее была куплена, а не приватизирована, причем у вас есть документы, подтверждающие факт покупки и оплаты.

1 вариант:  Если вы являетесь собственником более 3 лет (см. дату в свидетельстве о собственности), вы не должны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с суммы, полученной при продаже. Но уведомительную налоговую декларацию подать вы обязаны.

2 вариант: Если вы просто продаете квартиру, не покупая ничего взамен, то вы уплачиваете налог с суммы продажи, указанной в договоре купли-продажи минус 1 млн. руб. ( стандартный налоговый вычет). Существует практика занижения стоимости квартир в договорах купли-продажи с целью минимизировать налоги, но здесь существуют опасности, во-первых, доначисления налога с рыночной цены квартиры, которая может быть определены налоговой инспекцией самостоятельно. Такие выборочные проверки налоговыми органами соответствия цен в договорах купли-продажи рыночным, теоретически могут стать сплошными. Хотя, с точки зрения Гражданского Кодекса, обе стороны договора купли-продажи имеют право определить стоимость по договоренности. Тем, не менее, разбирательства с налоговой здесь возможны.

Однако, покупателю вашей квартиры совсем невыгодно занижать стоимость квартиры в договоре, так как в последующем он может продать эту квартиру и минимизировать СВОИ налоги с продажи предъявлением затрат на покупку (т.е. это сумма в вашем с ним договоре). Также занижение стоимости может быть невозможно, если покупатель оформляет на нее ипотеку. Третий вариант – если ваш покупатель не очень уверен в вашей порядочности, не исключает возможности расторжения договора купли-продажи, при котором вы обязаны будете ему вернуть заниженную стоимость денег вместо реально уплаченной. Правда, разницу можно оформить дополнительной распиской, но тем не менее…

Помимо этого, вы опять-таки обязаны как продавец подать налоговую декларацию и заявление на стандартный вычет. С разницы цены продажи минус 1 млн. руб. вам начислят НДФЛ.

3 вариант: Вы владеете квартирой менее 3 лет, продаете ее и покупаете новую квартиру после продажи старой. При подаче налоговой декларации вы указываете, что продали недвижимость в целях приобретения новой, и что другой квартиры для проживания у вас нет. В этом случае стоимость купленной квартиры зачитывается как расход, и сумма налога исчисляется в размере 13% *(сумма продажи- сумма покупки). Но в этом случае важно, чтобы и покупка и продажа произошли в течение одного отчетного (календарного) года. Т.е. к одному году должны относиться и дата продажи в договоре купли-продажи, и дата свидетельства о собственности на новую квартиру. Т.е. фактически вы имеете право выбора, воспользоваться ли вам стандартным налоговым вычетом по схеме НДФЛ= 13% (сумма продажи - 1 млн. руб.) или НДФЛ = 13% (сумма продажи - затраты на приобретение). Выбор того или другого варианта определяют простые арифметические вычисления по фактическим цифрам


4 вариант: Вы владеете квартирой менее 3 лет, причем когда-то купили ее, а не приватизировали. Факт покупки подтверждает договор купли-продажи и документ об оплате, например, расписка, платежка и т.д. При подаче налоговой декларации вы вычитаете из доходов, полученных при продаже, расходы, связанные с получением этих доходов (которые обусловили получение дохода), т.е., стоимость покупки. Теоретически, можно учесть еще и расходы на капитальные ремонт, подтвержденные документально.

  Т.е. НДФЛ= 13% * (сумма продажи - сумма покупки – затраты на ремонт). Здесь, как и в предыдущем варианте, у вас есть выбор, воспользоваться ли вам стандартным налоговым вычетом по схеме НДФЛ= 13% (сумма продажи - 1 млн.руб.) или НДФЛ = 13% (сумма продажи - затраты на приобретение и ремонт). Выбор того или другого варианта также определяют простые арифметические вычисления по фактическим цифрам.

 
 
ТОНКОСТИ ДЛЯ ПРОДАВЦОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Про корректное указание стоимости квартиры в целях оптимизации налогов в договоре купли-продажи квартиры мы уже указали.

Вторая особенность-возможность, если уж вам начислили значительную сумму НДФЛ с суммы продажи, это возможность получить отсрочку или рассрочку по уплате налога. В этом случае сразу же необходимо подать соответствующее заявление, но решение налоговая инспекция принимает по своему усмотрению.

Если вы имеете право получить стандартное налоговое возмещение в максимально возможной сумме 13% от 1 млн.руб. (125 тыс.руб в случае покупки дома или участки) при покупке квартиры только один раз в жизни, то получать вычет с налогооблагаемой базы при продаже недвижимости в сумме 1 млн. руб. вы можете столько раз, сколько раз продаете недвижимость.
Но ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стандартные налоговые вычеты касаются только жилой недвижимости.

Налоговая декларация вместе со всеми заявлениями о предоставлении стандартных налоговых вычетов и отсрочек подаются в течение 1 квартала года, следующего за годом, в течение которого вы совершили куплю-продажу недвижимости.

Если вы вовремя не подали налоговую декларацию, даже в уведомительного характера (если срок владения квартирой более 3 лет), то в базе налоговой инспекции, которая ведется по налогоплательщикам, а не по объектам недвижимости, объект недвижимости может продолжать числиться на вас.
При этом вам могут продолжать приходить начисления по налогу на имущество (курьез в том, что одновременно они приходят и тому, кто купил у вас квартиру). А для того, чтобы разобраться с этим вопросом и не платить за то, что вам уже не принадлежит, вам все равно придется прийти в налоговую и предъявить факт продажи (дарения) вами квартиры, и, соответственно, нарушения в виде неподачи налоговой декларации.




***

 

Посмотреть еще сатьи по налогам: НАЛОГИ












Вернуться на главную страницу


 

Перейти к списку статей

Контакты

Горячая  линия!
Специалисты
по работе
с  Вашей заявкой


Коммерческая  недвижимость
Жилая недвижимость, новостройки
квартиры и комнаты коттеджи
8 (812) 993-77-55

Управление недвижимостью
8 (921) 993-15-77

Новости

29 сентября 2019

Доверительное управление квартирой.

Сдать квартиру в аренду самому или отдать ее в управление? Что лучше, в чем выгода?

14 августа 2019

Объекты Гражданской обороны

Что такое объект Гражданской обороны? Является ли ваша недвижимость объектом ГО?

10 июня 2019

Кому нужно

Кто эти собственники? Какая им выгода?

23 мая 2019

Мосты Санкт-Петербурга.

Очень красивое видео разведения мостов в Санкт- Петербурге.

30 апреля 2018

Склады от собственника! Аренда. Новые помещения.

Помещения под склад и под производство. ул.Благодатная д.50, Старо-Петергофский пр-т, д.34 От собственника! Без комиссии.

25 июля 2016

Налог на недвижимость.

Покупка жилья – что мы знаем о налогах? Как сэкономить на % по кредиту и уменьшить налоги?

20 июля 2016

Стоит ли покупать квартиру в 2016 году?

Первый вице-премьер Игорь Шувалов считает, что сейчас самое лучшее время для того, чтобы купить жилье. Но, с апреля цены на квартиры в России растут и в долларах, и в рублях. Почему так происходит, и стоит ли сейчас покупать недвижимость? смотрите ролик.

1 октября 2014

Открылся и стал работать в полную силу отдел Новостроек.

Предлагаем нашим клиентам помощь в выборе застройщика. Расскажем все, что знаем, поделимся информацией.

27 ноября 2013

Статья ГК РФ 380-381 о задатке

По просьбам наших клиентов еще раз размещаем сведения от задатке. С. 380-381 ГК РФ

19 ноября 2013

День оценщика!

Поздравляем коллег с профессиональным праздником!!!

17 октября 2013

Новое место жительство - Девяткино

Район Девяткино, или Мурино, как правильно называется этот поселок, в настоящее время одно из немногих, если не единственное место, где сейчас выгодно приобретать квартиру. Покупка квартиры в новостройке ....

3 октября 2013

Военная ипотека. Как это работает?

Улучшение жилищных условий военнослужащим...

30 сентября 2013

Как выгоднее продать квартиру?

Очень часто в нашу Фирму "Успех" обращаются с вопросом ...